04-09-2024
Nederland staat ook in de komende jaren voor een indrukwekkende opgave waar het gaat om de bouw en verbetering van de Nederlandse woningvoorraad. Los van de bijna een miljoen woningen die gerealiseerd moeten worden, vragen ook verduurzaming, betaalbaarheid, klimaatadaptatie (inclusief de wateropgave) en gezondheid om belangrijke en omvangrijke investeringen. De investeringen in de woningmarkt zouden ons inziens ook benut kunnen worden om belangrijke doelen op het meer maatschappelijke vlak te bereiken: voor het verbinden van generaties en het verbeteren en stabiliseren van het sociale klimaat in onze steden kan nieuwbouw en het verbeteren van de bestaande woningvoorraad als motor gaan fungeren.
Waar we nu een groeiende kloof zien (“de nieuwe verzuiling”) tussen de ‘haves en de have nots’, tussen oude en jonge generaties en burgers met en zonder een migratieachtergrond, met alle destabiliserende effecten van dien, zou het samen strategisch en gestructureerd inzetten op de kwaliteit van straten, buurten en wijken wel eens tot nieuwe verbinding kunnen leiden. En dan niet alleen op het vastgoed, maar vooral ook op de gebruikers ervan. Hier begint de Achmea-visie op dit punt, maar tegelijkertijd ook de uitnodiging aan corporaties om met ons mee te denken, over hoe we hier gezamenlijk handen en voeten aan kunnen geven.
Samenwerken?!
Gelet op de omvang en de complexiteit van de stedelijke opgave die voor ons ligt, denken wij dat voor de concretisering van de investerings- en verbeteringsopgave stevige en op lange termijn gerichte coalities belangrijk zijn. Wij zien kansen om de samenwerking tussen institutionele beleggers en corporaties te verbeteren. Behalve het type woningen waarvoor partijen gaan, is het DNA op hoofdlijnen hetzelfde. Zowel beleggers als corporaties acteren vanuit een langetermijnvisie, hebben een duurzame relatie met de gebruikers van het vastgoed en hebben beiden een belang bij een goed functionerende woningmarkt, zowel op lokaal als nationaal niveau. Natuurlijk zijn er ook verschillen. Beleggers sturen naast maatschappelijke baten ook op rendement, voor corporaties is dat geen doel op zich. Dat hoeft elkaar niet in de weg te zitten, als de doelen van tevoren maar helder zijn. Maar toch lijkt het samenspel tussen overheid, markt, corporaties en samenleving nu onvoldoende te functioneren om echte vooruitgang in de stedelijke opgaves voor elkaar te krijgen. Dat moet en kan anders. Wij zien zes samenwerkingsthema’s waarop corporaties en beleggers elkaar zouden kunnen vinden:
Samen optrekken in de funding van nieuwbouw en zorgen voor meer middensegment huurwoningen
Er is binnen de woonopgave een enorme behoefte aan betaalbare woningen. Tot 2030 moeten er door marktpartijen en corporaties samen 350.000 woningen in het middenhuur- en betaalbare koopsegment worden opgeleverd. Institutionele beleggers zijn van oudsher al actief in dit segment van de woningmarkt. Zij hebben geen ambitie om op grote schaal woningen in het sociale domein te realiseren. Omgekeerd is die ambitie er wel bij corporaties voor het middenhuur segment. Bij Achmea vinden wij dat de opgave voor betaalbare woningen zo groot is, dat ook corporaties niet in het middensegment mogen ontbreken als ontwikkelende en bouwende partij, waarbij het wel belangrijk is dat corporaties en beleggers tegen dezelfde condities in dit segment mogen investeren.
Corporaties staan in de plannen van het kabinet opgesteld voor de realisatie van minimaal 50.000 woningen in dit segment. Als corporaties middenhuurwoningen kunnen financieren onder hun waarborgstelsel, kan hun investeringscapaciteit naar eigen zeggen zelfs toenemen tot 67.000 woningen. Toch blijft de uitdaging op dit moment voor dit segment dat rendementen onder druk staan en bouwkosten hoog zijn. Het zou een enorme impuls geven als er extra funding voor deze middenhuurwoningen zou bestaan. Corporaties en beleggers kunnen samen optrekken om zich hier hard voor te maken, net als voor een (verdere) verlaging van de overdrachtsbelasting, voor een structureel gezond en stabiel investeringsklimaat en een verkorting van ruimtelijk ordeningprocedures. Het realiseren van de volkshuisvestingsdoelen van het kabinet komt daarmee een stap dichterbij.
Samen onderzoeken of maatschappelijke baten financieel vertaald kunnen worden
Interessant is het om samen te onderzoeken of een deel van de investeringen in wijken en buurten afgedekt zou kunnen worden door maatschappelijke baten die een betere woningmarkt op termijn zou opleveren. Meer woningen, beter functionerende wijken, daar profiteren beleggers en corporaties van. Hier hoort een focus bij op het creëren van gemeenschappen in wijken, waar mensen elkaar makkelijk ontmoeten en zo sneller gezamenlijk dingen organiseren en ondernemen. Het resultaat - meer doorstroming, gezondere woningen, maar ook het stimuleren van ontmoetingen en zo het afremmen van de nadelige gevolgen van eenzaamheid - levert maatschappelijke baten op die zich waarschijnlijk uiteindelijk ook vertalen in echt lagere kosten, bijvoorbeeld in de zorg. Eenzaamheid kost de maatschappij geld. We hebben hier nog wel een weg te gaan, deze manier van denken past nu nog niet binnen de huidige verkokerde wijze van budgettering binnen Rijk en gemeentes.
Samenwerking in de inrichting van buurten en wijken
Vervolgens is het interessant om na te gaan hoe de samenwerking tussen corporaties en institutionele investeerders bij de inrichting van buurten en wijken concreet gemaakt kan worden. Door de investeringen van corporaties en beleggers te bundelen, kunnen ze in grotere of gemengde programma’s (en dan in sociaal, middenhuur én vrije sector kan worden ingezet en we elkaar daarmee aanvullen en versterken) investeren en zo zorgen voor versnelling in de bouwopgave in een buurt of een wijk. Daarbij hoeft het niet alleen om stenen te gaan, maar, als de opgave groot genoeg is, kan het ook gaan om investeringen in buurtvoorzieningen, openbare ruimte, een huisartsenpost of een buurtconciërge. Investeringen om de gemeenschap beter te laten functioneren en zo eenzaamheid tegen te gaan, veiligheid te verbeteren en zorgen dat mensen weer omkijken naar elkaar.
Beleggers zouden hierbij mogelijk kunnen aanhaken op structuren die corporaties al hebben staan. Het lijkt daarbij relevant om ook andere stedelijke stakeholders daarbij te betrekken, zoals zorginstellingen en natuurlijk de gemeente zelf. De gemeente kan de rol van aanjager hebben en beslist uiteindelijk natuurlijk over de locaties en de uiteindelijke programmering daarvan, met de Omgevingswet en de nieuwe Wet Regie Volkshuisvesting als nieuwe instrumenten. Maar de corporaties en beleggers zorgen er voor dat we doorpakken in het bouwen van gemengde en vitale wijken, en daarmee ook van meer middenhuurwoningen.
In de gezamenlijkheid van de financiering van buurten en wijken kunnen we ver gaan. Interessant is het te onderzoeken of investeringskaders van corporaties en institutionele beleggers op elkaar aan kunnen sluiten, zodat ook risico’s in gebiedsontwikkelingen gemakkelijker gedeeld kunnen gaan worden. Opbrengsten en kosten worden inzichtelijk gemaakt, er wordt verevend waar dit kan, partijen zijn open over en weer over risico’s en gehanteerde rekenmodellen en streven per partij een vooraf afgesproken duurzaam rendement na, dat past bij het karakter van de investering. Er wordt geacteerd vanuit een duurzame ontwikkeling van een project, buurt of wijk. Dat maakt het voor institutionele beleggers ook makkelijker om risico’s en rendementen van deze beleggingen goed tegen elkaar af te wegen.
Zorgen voor meer doorstroming
Met gezamenlijke afspraken over de programmering kan ook de lokale doorstroming bevorderd worden. Door de bouw van bijvoorbeeld meer ouderenwoningen kan een verhuisketen op gang worden gebracht die uiteindelijk zorgt voor meer ruimte aan de onderkant van de woningmarkt. De doorstroming kan versneld worden door toezeggingen vanuit institutionele investeerders over voorrang van huurders van sociale huurwoningen bij de verhuur in het middensegment. Ook beroepsgroepen die cruciaal zijn voor het functioneren van een stad, maar onvoldoende aan bod komen op de woningmarkt, onderwijzers, politieagenten en zorgmedewerkers, zouden ook onderdeel kunnen zijn van toezeggingen van beleggers over voorrang in de middenhuur. Wij passen deze instrumenten al succesvol toe, maar een gezamenlijke aanpak kan het resultaat verbeteren.
Verdiepen van kennis
Los van alle hier bovengenoemde initiatieven is investeren is kennis belangrijk, het verdiepen in elkaar, elkaars uitgangspunten kennen, elkaars standpunten begrijpen. Hier begint het misschien wel mee. Om daarna ook samen kennis op te bouwen. Over succes- en faalfactoren in de stedelijke ontwikkeling bijvoorbeeld, maar ook over kennis van het toepassen van biobased materialen, het vertalen van klimaatverandering naar concrete gevolgen voor de stedelijke omgeving, de ontwikkeling van nieuwe toekomstvaste woon/zorgconcepten, het efficiënt vormgeven aan participatie van bewoners en het nagaan van toepassingen van andere innovaties, waaronder AI en datadriven toepassingen voor ontwerp-, bouw- en participatieprocessen.
Waar het gaat om kennisontwikkeling is het ook relevant om te monitoren hoe de bouw van middensegment huurwoningen bijdraagt aan de sociale opgave die ziet op verbinding van doelgroepen, het zorgen voor ontmoetingen en eenzaamheidsbestrijding en het verstevigen van collectieve waardes. Dit alles begint bij een goede verkenning van de beschikbare kennis over en weer op deze thema’s. Bestaande instituties als de ASRE, Forum voor Stedelijke vernieuwing en Platform31 kunnen daar mogelijk een rol in spelen. Hier komen marktpartijen en corporaties elkaar al tegen.
Verduurzamen van de bestaande woningvoorraad
Corporaties en institutionele beleggers kunnen elkaar niet alleen vinden in nieuwbouw, ook in de verduurzaming in de bestaande wijken en buurten kunnen we elkaar helpen. De opgave is hier groot, net als de besparingsmogelijkheden. Er moeten in totaal bijna 1 miljoen huurwoningen verduurzaamd worden, 530.000 bij corporaties, 440.000 bij institutionele en niet-institutionele beleggers. Ook hier is kennisuitwisseling relevant, maar hier zijn ook andere stappen denkbaar, bijvoorbeeld in de gezamenlijke inkoop en revisie (refurbishment) van bestaande installaties. De verduurzaming zorgt niet alleen voor een meer duurzame woonomgeving, door het terugdringen van de energielasten kan ook voor een verbetering van de betaalbaarheid in het middensegment worden gezorgd.
Afronding
De maatschappij verwacht een flinke bijdrage van woningcorporaties en beleggers, zowel in de bouw van nieuwe woningen, als in het verduurzamen van bestaande woningen. De opgave is zo groot dat samenwerking tussen corporaties en institutionele beleggers noodzakelijk is. De samenwerking begint met kennis over elkaar, bouwen aan begrip en vertrouwen. We nodigen corporaties graag uit om met ons hierover van gedachten te wisselen en samen met ons een brug te bouwen en zo samen te investeren in de buurten van de toekomst.
Het zou mooi zijn als we hierbij nieuwe gezamenlijke financieringsmodellen kunnen inzetten en samen kunnen sturen op innovaties en het ontwikkelen en delen van kennis. Daarmee leggen we als corporaties en beleggers samen een stevig fundament voor de volkshuisvesting in Nederland, dat tegelijk blijft bijdragen aan goede en betaalbare pensioenen voor haar inwoners. Een fundament dat Nederland klaar maakt voor zijn eigen toekomst.
Door: Judith Tillie en Boris van der Gijp